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            金融周期拐点将至?全球高端住宅涨幅创10年新低

            第一财经 2019-05-18 11:45:01

            全球局势不确定性日益增加,即便是房地产市场也并非是绝对安全的避难所。

            5月16日,国际房地产咨询公司莱坊(Knight Frank)公布了2019年第一季度全球城市豪宅指数(The Prime Global Cities Index)报告,该指数追踪的是全球45个城市的高端住宅价格。

            莱坊的报告显示,今年第一季度,全球主要城市的高端住宅价格整体仍处于上升轨道,但环比一季度仅增长了1.3%,增速创下自2009年第一季度以来的新低,甚至就在两年前,平均每季度的涨幅还是4.3%。

            报告表明,全球局势不确定性日益增加,金融环境动荡,即便是相对较为稳定的房地产市场也并非是万无一失的避难所。

            欧亚城市包揽涨幅前10名

            从大环境看,2019年初国际货?#19968;?#37329;组织(IMF)预测2019年全球70%经济体的增长将放缓,保护主义日趋?#29616;?#30340;问题并未得到实质性的解决,加上英国脱欧遥遥无期,这一切给房地产市场带了阴影。

            此外,尽管2019年美联储暂未继续加息,但自2015年12月启动本轮加息周期以来,美联储已加息9?#21361;?#36825;不仅影响美国当地市场,?#19981;?#30452;接增加?#20999;?#36135;?#19968;懵视?#32654;元直接挂钩的国?#19968;?#22320;区的购房成?#23613;?/p>

            相对而言,目前依旧保持低利率的地区,其房价或许仍有不少上升空间。

            这从莱坊的榜单里也有明显体现,涨幅排名前10的城市中,有7个位于零利率(欧元区)甚至?#35946;?#29575;的国?#36965;?#29790;士、日本),英国(爱丁堡)的基准利率也仅0.75%。

            报告称,(最近12个月)涨幅最快的德国柏林(14.1%)、法兰克福(9.6%)、爱丁堡(7.6%)和巴黎(7.5%)这四个城市的房价上涨有三个共同因素:租户需求强劲;市场供应有限;房价相对不高(可负担性较强)。

            对于德国房市的火热情况,全球房产中文平台居外网董事CEO罗雪欣(Carrie Law)女士在接受第一财经记者采访时表示:“我们看到买家通过居外网咨询德国房产数量2018年全年比上年增长73.1%,今年一季度继续保持在高位。根据居外网数据,目前德国在最受买?#19968;?#36814;的看房目的地?#20449;?#22312;第13位。”

            她还提到:“中国买家询盘的房价中位数在41.4万美元(每套),最关注的德国购房d城市?#26469;?#20026;柏林,法兰克福和慕尼黑。居外网的买家数据显示65.3%的买家表示在德国购房是自用,高于所有其他购房需求如投资、教育、度假等。这说明德国是很有吸引力的就业、移居目的地。”

            此外,俄罗斯首都莫斯科(12%)房价涨幅排在第二,主要得益于最近一年当地房地产开发公司推出了不少豪宅项目,推涨了高端住宅市场的房价。

            加拿大、新西兰成重灾区

            莱坊调研的45个城市中,高端住宅价格出现下跌的有11个,其中跌幅超过5%的?#30452;?#26159;纽约(-5%)、伦敦(-5.1%)、首尔(-5.8%)、肯尼亚首都?#28201;?#27604;(-6.5%)、奥克兰(-7.5%)、?#20102;?#22374;布尔(-9.9%)和温哥华(-14.5%)。

            加拿大温哥华以双位数的跌幅排在榜末,该市的房价已连续下跌了近12个月,与此同时成交量也同步下?#25285;?#36825;主要是受到政府调控政策的影响。温哥华所在的卑诗省政府不但将外国买家税提至了20%,还增加了征收投机空置税等新规, 另投资者望而却步。

            奥克兰的情况也类似,自去年8月限制外国买家购买二手房之后,房价与成交量均接连下滑。

            而伦敦,由于受脱欧的负面影响,加上政府计划对海外买家征收额外印花税,房价仍处于下跌周期。不过在莱坊看来,伦敦房市很快就将迎来?#27492;鍘?/p>

            美国方面,纽约房市疲软与联邦税改有较大关联,新税法限制了当地购买、持有住宅的可低税程度,再加上抵押贷款利率持续上升,令市场承压。而此前,亚马逊意外宣布放弃在纽约的扩张计划更是增加了恐慌情绪。

            相反,迈阿密(+3%)的房价表现在美国城市?#20449;?#21517;第一,因为该市所在的弗罗里达州不但不征收个人所得税,还免征遗产税,因此吸引了不少税务移民。

            最后,榜单上其他值得注意的城市还?#26032;?#23612;拉(+4.4%)、新加坡(+3.6%)、悉尼(+2.4%)、曼谷(+1.3%)等。

            莱坊合伙人兼澳大利亚住宅部负责?#26031;?#19969;(Sarah Harding)表示,悉尼的豪宅市场继续保?#33267;?#22909;增长势头,“由于高端住宅的市场库存有限,但需求旺盛,我们预计豪宅价格将稳定上涨。”

            责编:王蕾

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