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            五年內房價大跌30%、股市暴跌50%,迪拜怎么了?

            第一財經2019-02-28 16:27:46

            簡介:自2014年中期房價、股市雙雙達到頂峰之后,便開始漫長的下坡路,至2019年2月底,迪拜(阿聯酋)平均房價已下跌30%,股票指數更遭到了腰斬。

            峻宇雕墻、紛華靡麗的迪拜,曾經被人們稱為沙漠的奇跡之城,但近幾年來圍繞著它的光芒似乎有所褪色。

            自2014年中期當地房價、股市雙雙達到頂峰之后,便開始漫長的下坡路,至2019年2月底,迪拜(阿聯酋)平均房價已下跌30%,股票指數更遭到了腰斬。

            這讓不少中國人也很受傷,因為中國買家是迪拜房地產交易的第六大客戶群體,據迪拜土地部門(DLD)統計,中國投資者過去五年在迪拜投資房屋總額超過了30億美元。

            ——一度風光無限的“黃金之城”迪拜到底怎么了?

            專家:房價今年將保持5-10%跌幅

            據迪拜房產交易門戶網站Bayut統計的數據,阿聯酋房價在2014年最高時曾超過1900迪拉姆/每平方英尺(約合1.95萬人民幣/每平米),但此后便一蹶不振,到2019年1月份已降至1331迪拉姆/每平方英尺,較最高時打了7折,并且仍未有觸底跡象。

            阿聯酋房價走勢(來源:Bayut)

            第一太平戴維斯的中東首席執行官摩根(Steve Morgen)近日表示,迪拜的住宅房地產價格在2018年下降了6-10%,預計2019年將繼續下跌5%~10%,主要原因是市場供過于求、強勢美元和油價下跌。

            自2017年迪拜獲得了2020年世博會舉辦權之后,當地房地產開發商便借勢啟動了不少新的地產項目,導致現在庫存過多,市場無法消化。

            據迪拜土地部門數據顯示,2018年前9個月,迪拜房地產交易總額約441億美元,與2017年同期相比下降了20%;同期成交數量也下滑了23.71%,

            另外一方面,由于迪拉姆的匯率與美元掛鉤,而恰恰在2014年中期起,美元走出了一波大牛市,美元指數從當時的80左右,在2017年1月份一度突破了100,至今仍在95左右徘徊。強勢的美元間接增加了迪拜的購房成本,使得不少海外投資者對當地高企的房價望而起步。

            最后,作為中東產油大國之一,阿聯酋的經濟自然和國際油價密切相關。

            2011年~2013年,油價曾突破了100美元每桶,該國的國內生產總值(GDP)增速也迎來了“黃金三年”,平均超過了5.7%。但2014年下年起,油價暴跌,美油最低跌至了26美元每桶,至今也仍未回到60美元以上。

            同期阿聯酋GDP的增速明顯放緩,2014年~2018年平均增速僅2.5%,其中2017年的增速只有0.5%,險些陷入經濟衰退。

            標準普爾全球評級在2月中的一份報告中指出,明年舉辦的世博會不會改變房地產市場走勢,評級機構副主任雅格提阿尼(Sapna Jagtiani)對媒體表示:“我們對市場的看法仍然非常嚴峻,2021年之前,迪拜的房價不太可能出現反彈。

            情況或有轉機?股市率先反彈

            通常而言,由于流動性好,股市的波動率要遠大房市。一旦經濟情況有所好轉,率先反彈的經常也會是股市。

            自2014年創下5087點新高后,迪拜DFM綜合指數在去年最低時跌破了2500點,今年年初的全球股市大反彈中,DFM指數未見異動,一直保持在低位。

            直到2月19日,波斯灣地區最大的地產開發商、迪拜樓市風向標伊瑪爾地產(Emaar Properties),及其下屬的伊瑪爾開發公司(Emaar Development PJSC)公布財報之后,得益于其開發和酒店業的穩健表現,業績大幅超出預期,帶領了當地股市大漲,DFM指數一度升至2683點。

            迪拜DFM指數

            伴隨著樓市低迷,作為迪拜房地產市場領頭羊的伊瑪爾地產股價在2018年下挫了40%,但今年2月份已反彈了14%,創下三年以來最佳的月度表現,股價也回到200日移動平均線的上方。

            近日,摩根士丹利對阿聯酋股市的前景表示樂觀:“各種技術指標都出現了反轉的跡象,盡管暫時無法確定是否會是結構性的轉折點。”

            摩根士丹利預計該國股市12個月遠期市盈率為6.6,估值遠低于MSCI新興市場指數所追蹤公司的11.8。

            美國美林銀行中東、北非市場負責人亞扎里(Hootan Yazhari)稱:“阿聯酋的股票在估值方面十分具有吸引力。”他認為,特別是在房地產領域,市場對過度建設和產能過剩的擔憂有些“過于悲觀”了。

            阿布扎比ADCB證券公司分析師蘇內賈(Yugesh Suneja)表示,如果全球貿易緊張局勢有所緩解,加上美元結束強勢周期, 伊瑪爾公司的股價將進一步上漲。

            巴林證券投資公司高級分析師安沙利(Ayub Ansari)也認為:“從現在起兩三年后,我們可能會看到迪拜房地產行業出現某種復蘇”,由于伊瑪爾是頂級開發商,因此可以從這種復興中受益。

            世界銀行在其最新報告中預計阿聯酋2019年、2020年的增長率預計將分別為3%和3.2%,主要受益于更高的投資和監管改革。

            責編:馮迪凡

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