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            從上海商圈的擴張中,我們能看到怎樣的城市空間未來?

            第一財經2018-12-03 10:56:38

            簡介:如果從商業品牌門店不同的集聚程度劃分,中國城市中的商業空間大致可以分為“核心商業區”“城市商業區”和“泛商業區”三類。

            本報告為

            新一線城市研究所與中國銀行上海市分行合作的

            上海城市氣質報告

            第二期


            商業空間,是一座城市里最為核心的活力地區。城市的誕生,最初就是源于商品交換對于集中型空間的需求。

            而在現代城市中,商業空間的功能與內涵得到了更大的延伸,對商業空間的界定也提出了更高的要求,通常只有在人們的城市活動與需求高度復合的區域,才有可能形成一個“商圈”。

            在2018年4月26日新一醬發布《2018中國城市商業魅力排行榜》時,我們就對各個城市里的商業空間展開了量化評估。

            如果從商業品牌門店不同的集聚程度劃分,中國城市中的商業空間大致可以分為“核心商業區”“城市商業區”和“泛商業區”三類。其中,上海的三種城市商業空間實力在中國338座地級以上城市中都排名第一,并且與其他城市規模相當的一線城市之間也拉開了明顯差距。

            以商業空間發育最為成熟完善的上海為樣本,我們可以看到一些中國城市商業空間發展的軌跡與規律。

            首先我們將新一線城市商業數據庫中的170個主流消費品牌作為分析城市商業空間的基礎,通過賦予不同類型品牌以不同的權重,可以在空間上計算出如下面的地圖所示的上海商業空間圖。在這個空間圖上進一步提取“商業連綿區”:這里我們在500米×500米的柵格基礎上,提取那些包含了5家以上緊挨著的門店的柵格,并將連續的柵格認定為同一商圈。經過這樣的計算后,就可以得到上海的130個商圈的空間范圍及它們的商業資源實力。

            在所有的上海商圈中,從靜安寺向東一直延綿到陸家嘴,并且南至新天地的23平方公里區域,是上海最大的一個商圈。它的商業資源實力是第二大商圈徐家匯的5倍以上。在傳統的認知中,這也是上海市中心的范圍,構成了上海最核心的市級商圈。

            在規模龐大的市級商圈之外,徐家匯、長壽路、天山古北、四川北路、五角場、中山公園等是上海主要的區域商業中心,它們大多分布在浦西內環至中環之間的地帶上。

            而在浦東,由于商業資源更為分散,較少有類似規模的商圈。浦東市級商圈之外的第二大商圈為世博商圈,不過其規模僅能排在第8位,與寶山萬達、七寶等外環線附近的區域型商圈規模更為接近。

            在城市更外圍的區域,或是幾個大規模商圈之間的洼地區域,還有一大批面積更小,商業實力更弱的商圈。它們的存在可能只是因為這里有一個商業綜合體或者其他類型的商業空間,目標的服務對象也基本為周邊社區的居民。我們將這類空間稱為社區型商圈。

            如果以2018年上海已經形成的這130個商圈的邊界為準,通過數據也可以倒推在過去三年中商圈內發生的變化。

            在篩選了所有面積超過0.75平方公里的商圈之后,我們可以找出像浦東秀沿路這樣三年內實力增長達到45倍的區域——當然這個商圈此前實力過低,其商圈實力的增加主要來自于一些散點式分布的酒店、便利店、餐廳等基礎商業設施。

            除了秀沿路,更多快速變動的上海商圈,三年商業實力的變動倍數大約在50%至150%之間。

            七寶是這批高增長商圈中規模最大的,并且三年商業實力增長也達到了104%。

            這個區域的發展最初得益于地鐵線路的開通,大量在市中心上班的公司人將居住地選在了這個城市外圍新建的居住區——這也是上海難得幾片在1990年代就有品牌房地產企業進駐開發的區域。但由于七寶的絕對區位比較偏僻,在很長一段時間里,它依然主要發展自身的居住功能,商業資源僅是作為居住功能的配套存在,等級較低。

            在城市的快速擴張期,七寶與上海中心城區的相對距離越來越近,其內部的居住人口聚集也逐漸形成了對商業的支撐力。2016年,七寶核心區域連續開業了寶龍城和萬科廣場兩個購物中心,新增的商業體量規模加起來超過了30萬平方米,商業品牌的品質也有了很大的提升。此外,在七寶中心區的北側,近兩年還興起了一片新的商業區,它與七寶中心區尚未連結成片,但也已經具備一定的商業實力。

            正如七寶這幾年的商業空間格局變動,上海外圍的區域型商圈或者是規模稍大的社區型商圈,大都依賴購物中心這種商業空間及建筑形態在這些“生地”上一次性帶來的門店增量。

            在上海以及更多的中國城市,城市外圍商業空間的增加絕大多數都以這類模式完成。區別于傳統的城市中心商業區往往從一條商業街起步,逐步向兩端及兩側延伸拓展,形成大面積的、綿延不斷的商業區的模式,現在的購物中心模式使得城市新發展區域里的商圈大多是小面積、散點式地存在。它們一方面聚焦式地服務于周邊社區,同時又依賴軌道交通盡可能吸引更遠端的消費者。

            這里我們建立一個新的模型來模擬每個小區的居民在決定要前往周邊的商圈時是如何做出決定的。他們首先會考慮商圈本身的實力,綜合實力越高的商圈越能夠滿足多種多樣的消費需求;此外,前往商圈的交通用時又決定了出行的成本,在路上花費時間越少,自然意愿也會更高。

            上面的公式中,我們對小區居民前往某個商圈的“理論意愿值”做如下考慮:

            a從小區出發,所有公共交通用時在45分鐘之內的商圈都可以作為小區居民會選擇的消費目的地;

            b商圈實力越強,小區居民前往商圈消費的意愿就會越高;

            c從小區出發到商圈的公共交通用時越短,小區居民前往商圈消費的意愿就會越高;

            d小區居民在45分鐘公共交通用時范圍內,可以抵達的商圈數量是一定的,因此小區居民前往這些商圈的理論意愿值加起來等于100%。

            從這個模型反推,我們也可以以商圈為主體,看到它周邊小區居民愿意前來消費的不同意愿,它們構成了一個商圈向外的輻射能力。

            對上海各個主要商圈的輻射能力展開計算后我們發現,靜安寺-陸家嘴商圈能夠輻射到上海2.67萬個小區中的1.52萬個,受其輻射的小區居民中,有38.2%的人前往這個超大商圈的理論意愿值在50%以上,它在上海的市級核心商圈的地位依然不可撼動。

            即使去掉這個超級商圈對周邊相對弱勢商圈的影響,再重新計算上海其他商圈的輻射力,多數區域型商圈的輻射力也會在靠近市中心的一端受到了很大的削弱。

            新一醬這里從上海的東南西北各選取了一個比較典型的區域型商圈。其中,世博商圈能夠輻射到的居住人口總量最高,超過了100萬戶。但從輻射的有效性來講,五角場和七寶的輻射人口中,前往相應商圈的理論意愿在30%的居住人口則在7到8萬戶左右,是世博和塘橋的數倍。

            這與商圈的交通條件有一定的關系。對于這一級別的商圈來說,地鐵的經過可以帶來大量的遠端客流,但同時要面臨的競爭對手也更廣泛。浦東的商圈通常都有輻射范圍廣但有效輻射較為分散的特征;而浦西的區域型商圈受制于周邊商圈的激烈競爭,更聚焦在服務商圈周邊的居住人群上。

            有個問題新一醬一直比較困惑,在上海這樣的城市,區域型商圈和社區型商圈的應當如何區分?上面提到的4個區域型商圈基本是新一醬從大家的普遍認知中選取的。但作為量化分析的研究,我們應該將更多的商圈提取出來,橫向比較它們的輻射能級。

            地鐵10號線上的龍柏新村與七寶類似,是近幾年依靠新的商業綜合體開業而逐步出現在人們視野中的住區配套性商圈。從輻射人口的總量看,它與七寶的水平不相上下。但對比輻射的有效性數據,這個區位更靠近市中心,商業實力較弱的商圈吸引力明顯偏弱——甚至對于住在它邊上的小區居民來說,多花一點時間有太多別的商業選擇。

            浦東聯洋的狀況也類似,除了步行距離內的居住區,愿意到聯洋消費的遠端人群也主要來自一兩站地鐵之外的碧云——這片社區有自己的商業,但規模更小。它對于世紀公園以西的區域都沒有太強的影響力。

            周浦和南翔都是在傳統遠郊市鎮的基礎上,依靠城市更新和商業綜合體開業逐步形成的商圈。從輻射范圍來說,它們似乎足以稱得上“區域型商圈”,并且由于遠離市中心一端的居住區幾乎不會有更好的商業選擇,這兩個商圈都有自己的忠實消費者。

            針對前面提到的9個商圈的輻射力,新一醬又計算出它們各自的實際輻射居住人口——這一計算是將每個輻射小區的人口與它前往商圈的理論意愿相乘,并進行匯總。

            從這個數字看,新一醬以“社區型商業”歸類的5個商圈確實輻射力更小一些。在幾年之內迅速成長起來的七寶商圈,實際輻射人口也介于社區型商圈與更大的商圈之間。并且,與前面的分析一致,從遠郊市鎮發展出來的商圈有典型的高輻射率特征。

            上面這張地圖是上海所有居住小區的商圈選擇——也就是在45分鐘的公共交通時間內,從小區出發最多可以到達多少個商圈。

            整體上看,上海越靠近市中心的居住區,在兼顧便利性的條件下,商圈的選擇越多元,對于某個特定商圈的依賴性也更低。

            這與上海當前的城市整體商業空間是在市中心傳統商圈的基礎上升級和擴張形成有很大的關聯——與城市外圍商圈的擴張同步,城市中心的市級商圈持續占據消費者流動的核心位置,并能通過不斷的調整和更新保持自己的吸引力。

            然而對于中國更多的城市來說,不少城市中心的老商圈正在被拋棄。通過新城區的建設及人口導入,城市中新進入的商業資源絕大多數都直接投入到了這些區域,不再與老商圈發生互動,商業空間的格局調整就會進入一個斷檔期。

            在這個時期里,新城區周邊居民方便前往的商圈雖然新潮,但選擇較為單一,傳統市中心商圈則會因為缺乏更新而失去對城市里大多數人口的吸引力。城市的整體商業實力可能會因此受到這個新舊過渡期的影響而出現瓶頸,以致影響商業品牌對它未來商業潛力的預期。

            商業品牌的信心以及商圈活力的動態變化,對一座城市來說是一個極其微觀的指標,但同時它又與城市的方方面面有著千絲萬縷的聯動關系,從中可以看到城市未來的空間格局的脈絡。(文/沈從樂 毛怡玫 視覺/王方宏)

            責編:李燕華

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